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深圳“极小屋”TOP5 个个都比李嘉诚的“岚山”小

时间:2014-08-22 07:08:19  来源:南方都市报  作者:happy  浏览量:

 

 

 

    7月,长江实业在香港推出了一个名为“岚山”的房地产项目,其在香港业界引发的轰动迅速传导到内地楼市。受到大家瞩目的原因,是该盘推出了香港商品房销售历史上面积最小的户型———仅有177平方呎,折合内地的计量单位约18平方米。这个被港人称为“蚊型屋”的产品获得的追捧,令人不禁想起两年前万科推出其15平方米超小户型的概念时,刚需族们涌起的无限热情。

    事实上,按照目前香港的规定,其公布的面积都是实用面积,按其高层建筑普遍75%左右的实用率计算,岚山蚊型屋的建筑面积约在24平方米。若以此计算,南都记者发现,其甚至不能排进深圳最小户型的前5名。受香港楼市影响极深的深圳,似乎也在早年将香港追求极致空间的传统偷学到手。

    综合家家顺、中联地产、中原地产、美联物业等中介机构提供的数据和南都记者实地踩盘,福田保税区的城市三米六、东门的一品雅园、西乡的兴达华府、翠竹的旭飞华达园和新安的都市翠海华苑分别以17、18、18、20、21平方米的最小户型建筑面积,成为目前深圳二手房市场的极小屋T O P5。

    值得注意的是,查阅这些楼盘的资料南都记者发现,开盘时间最迟的项目也出现在2008年。目前深圳在售新盘中最小户型为蛇口片区栖游记的30平方米单房。尽管深圳楼市已经是全国空间利用最出色的典型城市,红极一时的万科超小户型并未真正落地,曾经打造过酒店式公寓产品佳兆业中心的佳兆业也再未开发类似产品。

    一方面是火热的市场关注度,一方面是冷淡的房企开发热情,深圳的极小屋真的“后会无期”吗?

    深圳搜索

    TOP1 城市三米六

    片区:福田保税区

    最小户型:17平方米

    售价:总价34万,单价2万元/平方米

    租金:1100-1200元/月

    户型:1房0厨0卫,LO FT

    加分:无

    踩盘感受:简单装修,空间感极差,无通风窗口。原业主改装洗手间,通常将床置于阁楼。由于在保税区外围,大多由投资客购买后租给在保税区工作的白领。保税区多年价格涨幅不大,回报率多靠租金支撑。

    TOP2 一品雅园

    片区:东门

    最小户型:18平方米

    售价:总价40万,单价2.2万元/平方米

    租金:1800元/月

    户型:1房1厨1卫,内阳台

    加分:螺岭外国语学校学位

    踩盘感受:户型设计方正,可满足基本生活起居的舒适度。小区南北两座仅有一套18平方米户型,其余有19、21、23平方米类似户型。周边生活氛围成熟,空中花园设施完善。缺点是梯户比较低,约1:5-1:6,底层商铺嘈杂。

    TOP3 兴达华府

    片区:西乡

    最小户型:18平方米

    售价:总价40万,单价2.2万元/平方米

    租金:1100-1300元/月

    户型:1房0厨1卫,内阳台

    加分:清华实验学校、航城学校学位

    踩盘感受:购房者以投资客居多,此前买租可抵供,多为南山科技园白领和清华实验学校老师,自住客较少。该盘转手率较高,且业主急售现象少,故价格相对较高。

    TOP4 旭飞华达园

    片区:翠竹

    最小户型:20平方米

    售价:总价46万-50万,单价2.3万元/平方米

    租金:2000-2300元/月

    户型:1房1厨1卫,外阳台

    加分:一期带翠北小学学位,二期带东湖中学学位,附近有沃尔玛、医院等配套

    踩盘感受:在两期约3000套单位中,20平方米左右户型占比约一半,是典型的投资型小区。投资回报率较高,首套房有望以租抵供。由于靠近水贝珠宝城和东门商业街,加上带有优质学位,投资客占比高,不适宜家庭居住。但通风采光较好,装修保养得宜,获得了不少白领的青睐。最近因水贝拆迁承接了大量住户需求。近期月平均成交6-10套,租赁超过20套。

    TOP5 都市翠海华苑

    片区:新安

    最小户型:21平方米

    售价:总价77万-80万,单价3.5万元/平方米

    租金:1800元/月

    户型:1房0厨1卫,外阳台

    加分:宝安中学学位、林芝地铁站、公园、超市,未来有购物中心等配套

    踩盘感受:在片区均价仅2.7万元/平方米的情况下,该户型均价达到3.5万元/平方米,主要是依托较好的升值预期而获得投资客热捧,与去年同期相比,总价已上涨15万左右,但每月仍有2-3套成交。

    焦点问题

    为什么房企不再开发极小户型?

    万科:(15平方米超小户型)这样一款创新的产品推向市场,一定会有一个过程。我们会认真倾听来自各方的意见,观察市场的反应,不断完善我们的产品。

    佳兆业:我们一直坚持走以刚需为主的路线。

    深圳某品牌房企:在限购限贷的情况下,极小户型肯定没有想象中那么大的市场。

    市场分析

    整体房价较高影响投资回报率

    家家顺控股集团副总经理 张国库

    由于现在整体房价较高,影响投资小户型的投资回报率。现今租赁火爆的区域,房屋基本建设好,新开发的楼盘位置若不够集中,小户型出租市场也较少,所以投资小户型的投资回报率在不断地降低,投资客较少考虑这一户型。

    另一方面,对于刚需客户,小户型难以满足其居家要求,所以刚需人员购买的市场也小。综合来看,市场需求不断缩小,使得开发商也越来越少对小户型进行开发。

    极小户型单价高,租金回报有限

    中联地产二手房研究院总经理 肖小平

    有自住需求的购房者在看房之后多数还是没有办法接受极小户型。例如有些户型的厨房或卫生间小得无法正常使用。因此,这对开发商的设计能力是一个挑战。

    市场上,20平方米以下的极小户型的单价要高于30-40平方米的小户型,甚至有时会超过50-60平方米的中小户型,而从租金回报率来看,极小户型则并非最高。而随着房屋升值越来越注重舒适性,极小户型对投资客的吸引力在下降。

    极小屋户型正遭买卖双方嫌弃

    美联物业全国研究中心总监 徐枫

    房企减少开发极小户型的原因主要是由于利润低,销售成本高,不是一笔划算的生意。简单计算的话,17平方米的小户型按单价3万计算,总价约50万,需要卖100套才能比得上一套豪宅的销售额,却给开发商带来了100倍的管控风险。

    从销售环节来看,总价在120万以下的小户型在市场颇受欢迎,却面临断档。这一方面是由于人们经济水平提高,支付能力在购买总价250-350万元房产的自住人群成为购房主流,而单价更高、面积极小的户型受到限购影响,所以会被抛弃。

    建议

    四招提升极小户型竞争力

    1.靠装修、设计

    购房者第一印象来自于房子的装修设计和保养,看房体验不好的产品只会陷入“买的人不住,住的人不买”的怪圈。业主在装修时既可以通过帘布进行合理分区,也可以借助镜子来增加少许空间感。

    2 .靠学位、地段等附加值

    极小户型基本缺乏居住价值,因此需要更多软性附加值,否则入手后会发现升值难、转手难。购房时牺牲舒适度来换取的价格优势,吸引投资客接手也只能靠低于市场的价格。

    3 .靠管理

    极小户型通常具有高密度、高容积率的特点,因此,邻里间容易发生矛盾,管理不好的话,租户容易混乱。业主在出租时要注意包装,吸引同类客户或通过价格来挑选客户。

    4 .靠开发商

    在空间有限的情况下,如何能尽量提升舒适度?这就需要开发商创造更好的空间体验。甚至可以通过带装修出售的方式,避免同项目产品参差不齐。

    采写/摄影:南都记者 谢秀鎏

    (本版数据来自家家顺、中联地产、中原地产、美联物业,成交量价为单铺数据,仅供参考)

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